O quarto corte seguido da Selic, que levou a taxa básica de juros a 14%, tem sido tratado por boa parte do mercado como um sinal de alívio, o início de um caminho que, aos poucos, deve tornar o financiamento imobiliário mais acessível. E é verdade, em parte. Mas, depois de mais de doze anos acompanhando de perto o mercado de alto padrão da Zona Sul do Rio, vejo a questão por outro ângulo, a queda dos juros muda menos do que parece à primeira vista, e entender isso pode ser a diferença entre fazer um bom negócio e deixá-lo passar.
O comprador de imóveis de luxo não segue exatamente a mesma lógica do restante do mercado. Enquanto famílias de renda média dependem quase inteiramente do crédito bancário e por isso sentem cada ponto percentual de forma direta no bolso, uma parcela significativa dos meus clientes usa capital próprio, herança ou recursos de investimento para fechar negócio. É também por isso que mercados de alto padrão, como Leblon, no RJ e Itaim Bibi, em São Paulo, além de Barra, em Salvador e regiões valorizadas de Brasília, podem manter uma demanda mais resiliente mesmo em cenários de juros elevados: uma parcela relevante desse público não depende diretamente do crédito bancário para comprar.
Isso não significa que a Selic seja irrelevante para esse público. Pelo contrário: ela funciona como termômetro de comportamento, não como pré-requisito. Quando vejo a taxa básica em trajetória de queda, o que noto no dia a dia não é uma corrida por financiamento, é uma mudança de percepção. O comprador que estava na expectativa passa a acompanhar preços com mais atenção, comparar opções, entender que a janela de negociação atual pode não se repetir. A queda dos juros reabre o apetite pelo imóvel como parte da composição patrimonial, especialmente entre quem já tem capital disponível e está reavaliando onde alocá-lo.
E é exatamente aqui que quero fazer um alerta a quem está de olho no mercado, seja para morar, seja para investir: esperar a Selic cair mais antes de agir é, na maioria das vezes, uma estratégia equivocada. No alto padrão, cada imóvel carrega características muito específicas, localização, vista, metragem, potencial de valorização, que não se repetem facilmente. A oferta de boas oportunidades é limitada por natureza. Se um imóvel atende ao que o comprador procura e existe uma condição interessante de negociação hoje, adiar a decisão em nome de um cenário futuro de juros mais baixos pode significar encontrar, meses depois, um imóvel diferente, um preço diferente, ou simplesmente a ausência daquela oportunidade específica. Juros podem mudar em questão de meses; um imóvel com determinada vista, planta, posição e localização pode simplesmente não voltar ao mercado.
Não estou dizendo que o custo do crédito não importa, para quem financia, cada corte da Selic tende a se traduzir, ainda que de forma gradual e não imediata, em parcelas menores e mais fôlego no orçamento.
Mas tentar cronometrar o “momento perfeito” do mercado é, na minha experiência, uma armadilha. O que realmente diferencia quem faz um bom negócio de quem fica para trás não é acertar o timing da Selic. É saber reconhecer, no momento em que ela aparece, uma boa oportunidade.
